Удельный показатель кадастровой стоимости. Метод удельных экономических показателей

При методе удельных показателей себестоимость проектируемого изделия определяется на основе статистического показателя - удельной себестоимости единицы массы (рис. 4.13) или како-  

Применение метода удельных показателей обеспечивает точность технико-экономического анализа лишь в условиях почти полной аналогии конструкций. Поэтому при проектировании таких сложных изделий, как станки, автоматические линии , автомобили, отличающихся большим разнообразием схем привода, компоновкой и так далее, метод удельных показателей может найти лишь ограниченное применение.  

Метод удельных показателей. При использовании данного метода возникает проблема выделения ключевого параметра если рассматривать в качестве такового скорость печати, то у первого, третьего и четвертого принтеров цена должна быть одинаковой, однако у первого цена- 400, а у третьего - 246.  

Метод баллов более точен, чем метод удельных показателей, но он не позволяет выявить и учесть взаимное влияние отдельных параметров изделия друг на друга. Метод находит применение на ранних стадиях проектирования для ориентировочных расчетов себестоимости только в случае сохранения принципа построения изделий и пропорциональной зависимости затрат от параметров.  

На творческом и исследовательском этапах возникает задача стоимостной оценки синтезированных решений по изделию в целом. Для этой цели применяют ряд методов. Наиболее распространенными среди них являются укрупненные методы расчета себестоимости изделия на стадии проектирования , которые рассмотрены в 7.5 (метод удельных показателей, метод баллов и т. д.).  

Например, при использовании метода удельных показателей расходы на основные функции БИС подсчитываются как сумма затрат на получение соответствующей активной площади пластины исходя из удельных затрат на получение единицы площади по базовой технологии. Зная функциональную структуру изделия, тип технологии, площадь пластины, приходящейся на каждую функцию и удельные затраты на единицу площади, можно определить себестоимость варианта изделия.  

Метод удельных показателей используется для определения и анализа цен небольших групп продукции, характеризующейся наличием одного основного параметра, величина которого в значительной мере определяет общий уровень цены изделия. При данном методе первоначально рассчитывается удельная цена Ц  

Например, фирме необходимо определить цену электродвигателя мощностью 20 кВт. В качестве конкурентного принимается электродвигатель мощностью 10 кВт по цене 210 000 руб., все прочие технико-экономические показатели обоих электродвигателей одинаковы. Тогда в соответствии с методом удельных показателей цена электродвигателя мощностью 20 кВт составит (210 000/10) х 20 = 420 000 руб.  

В данном примере нарушено основное требование определения цен методом удельных показателей - обязательное снижение удельной цены на новую продукцию.  

При определении единовременных и текущих предпроизводственных затрат на ранних стадиях разработки и проектирования выпуска товаров народного потребления , когда отсутствует необходимая отчетная и нормативная информация , для калькулирования в производстве и использовании новой продукции могут использоваться укрупненные методы расчета и калькулирования, в частности метод удельных показателей, регрессионный анализ , метод структурной и узловой аналогии, агрегатный метод.  

На первом этапе расчета и применения удельных показателей мы пытались применять укрупненные методы расчета трудоемкости продукции для облегчения и упрощения расчетов. В качестве признаков распределения выбирались разные показатели как в делом по заводу, так и по цехам. Однако проверка показала непригодность рассчитанных укрупненными методами удельных показателей ни для совершенствования ценообразования, ни для планирования и оценки деятельности предприятий и определения напряженности планов . Удельные показатели по видам продукции в динамике при расчетах по укрупненным методам изменялись скачкообразна под воздействием изменения структуры продукции, не соответствовали изменениям в технике и организации производства и не отражали реальных затрат и ресурсов на единицу конкретных изделий. Полученные с помощью укрупненных и условных методов распределения затраты и ресурсы на единицу продукции не соответствовали реальному участию той или иной категории трудящихся и тем или иным основным производственным фондам в производстве каждого вида продукции.  

На ранних стадиях разработки и проектирования новой техники , когда отсутствует конкретная (отчетная и нормативная) информация, для расчета текущих затрат в производстве и использовании новой продукции могут применяться укрупненные методы калькулирования , в частности метод удельных показателей, регрессионный анализ , метод структурной и подетально-узловой аналогии, агрегатный и балансовый методы и др. При этом в расчетах следует учитывать структуру затрат и используемые нормативы при производстве аналогичной продукции на действующих предприятиях с передовой технологией и оснащенных прогрессивным оборудованием.  

Метод удельных показателей  

Среди нормативно-параметрических методов выделяют метод удельных показателей, метод регрессионного анализа , а также агрегатный и балловый методы.  

Метод удельных показателей подразумевает расчет удельной цены единицы основного параметра базового изделия, цена на которое уже сложилась. Метод используется для расчета цен небольших групп товаров , характеризующихся наличием одного основного параметра, денежное выражение которого в значительной степени определяет общий уровень цены. Недостаток метода состоит в том, то при его использовании не учитывают все другие потребительские свойства изделия, кроме одного - основного, полностью игнорируется влияние на цену спроса и предложения, не учитывается возможность альтернативного использования продукции.  

Метод удельных показателей используется для расчета и анализа цен небольших групп продукции, характеризующейся наличием одного основного параметра, величина которого в значительной мере определяет общий уровень цены изделия.  

МЕТОД УДЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ НА БАЗЕ ОДНОГО ПАРАМЕТРА ПРОДУКТА  

При принятии во внимание только одного показателя продукта можно составить количественное отношение , при котором цена продукта ставится в зависимость от специфического показателя. Такой подход к определению цен называют методом удельных показателей, согласно которому  

МЕТОД УДЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ  

МЕТОД УДЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ используется в целях сравнения потребительской ценности взаимозаменяемых товаров , предельная полезность которых может трактоваться с помощью одного главного потребительского параметра. Метод  

Метод удельных показателей относится к самым простым методам параметрического анализа и обоснования цен. Однако он в основном может применяться к достаточно простым изделиям, у которых главными показателями являются площадь, вес, ширина или длина, продолжительность службы, содержание главного компонента и другие характеристики. Конечно, расчет по одному, пусть даже и главному, параметру не даст точной оценки рыночной ценности современных сложных разновидностей продукции. В таких случаях данный метод может использоваться лишь в качестве грубой и примерной предварительной оценки продукта , особенно в начале проектирования достаточно сложных изделий. Такие узкие границы его использования в сложном машиностроении все же несколько расширяются в приборостроении, радиотехнике, а также электронике. По всей вероятности, в большей мере он применим в топливных, сырьевых отраслях и в отраслях, которые производят материалы. Этот метод широко используется и в ценообразовании для сельскохозяйственного сырья , ведь здесь существует система надбавок и скидок, к примеру за содержание крахмала в картофеле, сахара в свекле, производство экологически чистых продуктов и т. п.  

Метод удельных показателей 37/  

Общим для параметрического ряда является наличие главного параметра, величина которого определяет уровни себестоимости изготовления и условно-переменных издержек эксплуатации. Поэтому представляется целесообразным рассчитывать величину экономических показателей для членов параметрического ряда с помощью метода удельных показателей. Сущность данного метода заключается в предположении, что себестоимость изготовления изделия и условно-переменные издержки эксплуатации прямо пропорциональны величине главного параметра. Исходя из этой посылки, определяется удельная величина себестоимости изготовления (условно-переменных издержек эксплуатации) на единицу главного параметра Су. Сравнение Су для данного параметрического ряда может быть рассчитано как по показателям одного представителя ряда, так и на основе средневзвешенных показателей по всему ряду.  

Таким образом, с применением экспертных методов несколько параметров объекта приводятся к безразмерной величине. Пользуясь балльной оценкой совокупности параметров объектов, аналогично методу удельных показателей (см. формулу 9.2) можно рассчитать элементы затрат по новому объекту. Допустим, себестоимость базового объекта равна 115 млн руб., сумма баллов по параметрам для прогнозирования себестоимости равна для базового объекта - 10,85, для нового объекта - 12,77. Тогда себестоимость нового объекта без учета корректирующих коэффициентов будет равна  

Нормы потребности в оборудовании на создание парка при долгосрочном планировании рассчитывают при сочетании двух методов метода экстраполяции и факторного (индексного) метода. Применение таких двух методов позволяет учесть тенденцию изменения удельных показателей, соответствующих норме, в анализируемом (отчетном) периоде и факторы научно-технического прогресса.  

Расчет норм методом экстраполяции. Сущность метода экстраполяции заключается в выявлении тенденции изменения фактических удельных показателей, соответствующих норме, в отчетном периоде (за 5-8 лет в зависимости от периода планирования) и распространении этой тенденции на плановый период.  

Разработку норм по методу экстраполяции осуществляют в следующем порядке определяют фактические удельные показатели, соответствующие выбранному измерителю нормы, на конец каждого года в отчетном периоде троят график динамического ряда фактических удельных показателей в анализируемом (отчетном) периоде выявляют тенденцию изменения по годам отчетного периода показателей динамического ряда для оценки характера изменения удельных показателей в этом периоде осуществляют выравнивание динамического ряда с принятым измерителем нормы способом наименьших квадратов по прямолинейной или криволинейной зависимостям сущность способа наименьших квадратов состоит в нахождении наименьшей суммы квадратов отклонений фактических точек от линии выравнивания рассчитывают значения норм потребности в оборудовании по годам планового периода (или для последних лет пятилетних периодов) по уравнениям кривых различных математических функций.  

Расчет норм факторным методом. Сущность факторного метода заключается в корректировке удельного показателя (соответствующего норме) для базисного года с помощью коэффициентов (индексов), отражающих изменение нормообразующих факторов в плановом году по сравнению с базисным годом. За базисный год принимают последний год отчетного периода.  

Разработка норм на перспективу факторным (индексным) методом осуществляется в следующем порядке определяют величину фактического удельного показателя, соответствующего норме для базисного года устанавливают нормообразующие факторы, оказывающие влияние на изменение величины нормы в плановом году по сравнению с базисным годом рассчитывают численные значения факторных показателей по годам

Под кадастровой стоимостью объекта определяется его реальная стоимость, которая устанавливается в официальном порядке государственными органами с применением методов массового оценивания. От рыночной стоимости она отличается тем, что при оценке большого количества объектов берётся во внимание их индивидуальная характеристика, а после разделения их на группы вычисляется цена каждой из них. В случае же, если массовый метод не применим для какого-либо объекта недвижимости, допускается его индивидуальное исследование профессиональным оценщиком с внесением данных в отчёт Реестра.

О проведении кадастровой оценки принимается решение местными властями. Она проводится профессиональными оценщиками, с которыми заключается договор, а результатом выполненной работы считается предоставленный отчёт, данные которого вносятся в Госреестр.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Как формируются оценочные группы?

Оценочные группы применяются при группировании данных об объектах недвижимости для при использовании массовых методов оценки. Группы формируются согласно принципу одинакового использования земельного участка, то есть по его целевому назначению.

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые входят в определённую группу, рассчитывается исходя из единой оценочной формулы. Она определяется по группам отдельно взятой категории оценщиками. Для этого используется метод сравнения или доходно-расходные методы. Сравнительный метод включает сопоставление цен на имущество определенного типа, которые диктуются рынком продаж. Уровень доходов определяется типом целевого использования, а расходы рассчитываются, исходя из необходимости вложения капитала.

Оценщик определяет стоимость земельного надела под многоквартирным домом, которая впоследствии используется для оценки всех участков такого же типа.

Таким образом, для проведения кадастровой оценки земли, участки сначала распределяются на группы, затем вычисляется стоимость одного участки в такой группе, которая применяется для всех объектов, схожих с идентифицируемым.

Как определяется модель оценки?

Условия, которые диктует рынок продаж, учитываются оценщиком согласно действующему законодательству при определении кадастровой стоимости объектов оценивания. Для этого на основе данных о ценообразовании на рынке продаж осуществляется составление статистической модели – построение математической формулы оценки для каждого типа недвижимости, которые составляют разные оценочные группы.

Под моделью оценки подразумевают составление профессиональным оценщиком уравнения, которое используется для расчета кадастровой стоимости недвижимости, отнесённой к одной оценочной группе.

Модели оценки включают ценообразующие факторы, которые влияют на цену объектов владения на рынке продаж. Согласно этим показателям выстраивается формула для расчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оценщиком могут учитываться в зависимости от типа недвижимости и условий такие факторы как:

• Местоположение земельного участка или дома;
• Тип целевого использования;
• Наличие поблизости инфраструктуры;
• Возможность подведения коммуникаций и другие.

Методы массовой оценки подразумевают подстановку в формулу модели оценки совокупности ценообразующих факторов, которые влияют на определённую группу объектов. В ходе использования формулы определяется удельный показатель кадастровой формулы – цена 1 квадратного метра площади квартиры, дома или земельного участка. УПКС впоследствии умножается на размер конкретного участка или жилую площадь квартиры, вследствие чего получается официально определённая стоимость объекта недвижимости, которая заносится в государственный реестр.

Ценообразующие факторы и удельный показатель

Ценообразующими факторами являются качественные или количественные характеристики объектов, которые подлежат оцениванию в одной оценочной группе, и влияют, по мнению оценщика, на ценообразование недвижимости в определённом регионе с учётом условий рынка продаж.

Профессиональный оценщик, услугами которого по договору пользуются государственные органы, физические или юридические лица, собирает сведения о ценообразующих факторах, что прямо или косвенно влияет на оценку объектов недвижимости. К ним можно отнести местоположение, уровень развития инфраструктуры и транспортного сообщения в регионе, тип недвижимости и его целевое назначение.

Под удельным показателем кадастровой стоимости определяется цена единицы измерения площади определённого типа недвижимости. Согласно УПКС рассчитывается кадастровая стоимость земельных наделов или квартир.

Применение индивидуальной оценки

В случае, если модель оценивания, построенная оценщиком для определённого типа недвижимости, неприменима для оценки конкретного участка или квартиры, может быть принято решение о проведении индивидуальной оценки. Это решение может потребоваться, если характеристики конкретного объекта отличаются от массовой группы. Индивидуальная оценка может быть предоставлена по решению оценщика с одобрением от государственных органов, заказана владельцем или заинтересованным лицом.

По каждому объекту, который был оценён индивидуально, представляется отдельный отчёт, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость. Таким образом, удельный показатель для этой цены будет определён индивидуально с учётом ценообразующих факторов и тех, которые стали причиной для проведения индивидуального оценивания.

Когда используют поправочный коэффициент?

Под определением поправочного коэффициента имеется в виду размер стоимости специфических особенностей оценочной группы по сравнению со стандартной моделью. Поправочный коэффициент используется оценщиком с целью пронивелировать специфику объекта оценки по отношению к ценообразующим факторам.

Данный показатель определяется в результате оценки, при наличии веских оснований для снижения кадастровой цены. Это проводится для того, чтобы не проводить индивидуальную оценку, но иметь возможность определить реальную цену участка с учётом некоторых особенностей. Например, зачисление квартиры к фонду аварийного жилья или недостроенные дороги поблизости земельного участка могут стать причиной для их оценки в особом порядке и снижению стоимости.

Оценщик самостоятельно определяет, на какой процент может быть по сравнению со стандартной моделью, с учётом причин, которые послужили для применения поправочного коэффициента. Чтобы выявить реальную цену, которая впоследствии будет внесена в официальный Реестр, оценщик умножает удельный показатель на площадь недвижимости, а затем использует коэффициент поправки.

Изменения в существующую кадастровую стоимость вносятся не реже, чем раз в три года, но и не чаще раза в пятилетие. До истечения данного срока заинтересованное лицо, чаще всего владелец, может подать заявление в государственные органы для проведения переоценки, согласно которой будут внесены изменения в текущие показатели Кадастра. Также текущую цену можно оспорить в судебном или досудебном порядке.

Как узнать удельный показатель?

Объекты, для которых указывается обобщенная ценовая информация – это объекты недвижимости, которые обладают похожими основными параметрами в определённой оценочной группе. По ним указываются статистические данные, согласно которым строится отчёт о сделках купли-продажи и других, связанных с передачей права собственности, в регионе за последний отчетный период. Обобщенные данные должны быть схожими в экономической, эксплуатационной и технической характеристике. Отчетный период определяется временем, когда была проведена последняя переоценка объектов, которые занесены в Кадастр.

Чтобы найти сведения об удельном показателе или рассчитать их самостоятельно на онлайн калькуляторе, можно воспользоваться сайтом Росреестра. На нем можно найти данные, которые были использованы оценщиком при выборе ценообразующих факторов в блоке с их описанием для построения модели оценки.

Параметры выбора основных характеристик ценовой информации также можно узнать, воспользовавшись карточкой объекта недвижимости. Там содержатся сведения о характеристиках всего имущественного фонда, который подлежит регистрации в государственном Кадастре.

Когда может быть завышена кадастровая стоимость

Несмотря на то, что кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно законодательству из расчёта ее удельного показателя, умноженного на площадь земельного участка или квартиры, случаи завышения этой цифры по отношению к ее реальной цене довольно распространены. Удельный показатель устанавливается местными властями, но при расчёте размера стоимости объекта оценки, которая будет внесена в государственный реестр, не учитываются ее индивидуальные особенности. Поэтому завышение при порядке объектов недвижимости может возникнуть из-за:

Отдельные виды разрешённого использования могут иметь совершенно разные удельные показатели, которые будут отличаться для разных регионов.

Для чего используется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется из расчётов умножения удельного показателя на площадь объекта, требуется для того, чтобы рассчитать размер налогообложения субъектов владения. Объекты недвижимости подлежат налогообложению за использование земли. Налоговые ставки устанавливаются на местном уровне, а в качестве базы налогообложения выступает именно кадастровый показатель цены участка или квартиры.

Также полезно узнать кадастровую оценку перед тем, как заключить договор купли-продажи или же любую другую сделку, связанную с переходом права собственности. От определения данной цифры зависит платёж, который нужно будет совершить при перерегистрации права собственности на нового владельца.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Традиционно различают общую и частные методики экономического анализа. Общая методика – это система исследования, которая в одинаковой мере используется при изучении различных объектов экономического анализа в различных отраслях экономики. Частные методики конкретизируют общую методику применительно к определенным отраслям экономики, типам производства, объектам исследования, видам анализа.

Кроме того, к традиционным способам и приемам экономического анализа относятся : предварительная ориентировка в итогах работы организации; сравнение показателей; исчисление средних и относительных величин; индексный метод, способ корректированных показателей (цепных подстановок); графическое отражение результатов; группировка; составление аналитических таблиц; балансовая увязка различных показателей. Методические приемы данной группы просты и доступны для практического применения.

Более сложными считаются методические приемы, требующие специальных знаний и подготовки: статистические и экономико-математические.

Статистические методы включают в себя использование средних и относительных величин, индексный метод, корреляционный и регрессионный анализ и др.

Экономико-математические методы можно разделить на три группы: экономические (матричные методы, теория производственных функций, теория межотраслевого баланса); методы экономической кибернетики и оптимального программирования (линейное, нелинейное, динамическое программирование); методы исследования операций и принятия решений (теория графов, теория игр, теория массового обслуживания).

Какие бы приемы ни использовались, любая методика, содержит наказ или методологические советы по проведению экономического анализа и включает следующие элементы :

В экономическом анализе используются самые разнообразные показатели. Все множество экономических показателей, которыми измеряется хозяйственно-финансовая деятельность организации, можно свести в определенную систему, разделив по определенным признакам :

Стоимостные показатели относятся к наиболее распространенным. Использование стоимостных показателей вытекает из наличия в хозяйстве товарного производства и товарного обращения, товарно-денежных отношений. В денежном измерении выражаются, естественно, оптовый и розничный объем продаж, издержки обращения, прибыль. Денежный (стоимостный) измеритель вытекает из экономической сущности перечисленных категорий.

Натуральные показатели используются в плановой и учетно-аналитической практике организаций. Особенно они необходимы для контроля сохранности собственности, рациональным использованием материальных и трудовых ресурсов.

Под количественными показателями при анализе понимают те, которые выражают количественную определенность явлений и могут быть получены путем непосредственного учета. Количественные показатели используют для выражения абсолютных и относительных величин, характеризующих объем производства и реализации продукции, его структуру и другие стороны работы организаций. Количественные показатели могут выражаться как в стоимостном, так и в натуральном измерителях.

Качественные показатели определяют внутренние качества, признаки и особенности изучаемых явлений. Качественные показатели используют для оценки выпущенной продукции с точки зрения ее соответствия установленным требованиям (стандартам, техническим условиям, образцам), для оценки экономической эффективности трудовых и материальных затрат, а также финансовых вложений. Большое значение в настоящее время приобретают показатели, характеризующие качество работы организации.

Хозяйственные явления и процессы обычно содержат как количественные, так и качественные факторы. Задача экономиста часто сводится к необходимости отделить и измерить влияние тех или других.

Объемные показатели представляют собой первичное отражение изучаемых хозяйственных явлений и процессов с точки зрения их объема, состава и т.д. Экономические явления и процессы выражаются обычно в абсолютных и относительных показателях.

Абсолютный показатель характеризует количественные размеры явления безотносительно к размеру других явлений. Относительные показатели отражают соотношение величины изучаемого явления с величиной других явлений или с величиной этого явления, но взятой за другой период времени.

Относительный показатель получают делением одной величины на другую (одного абсолютного числа на другое). Если разделить текущее значение показателя на базисное, мы получим простое отношение, называемое часто коэффициентом. Умножив частное на 100, получим процентное отношение.

Примером относительных величин являются проценты (исчисляются для характеристики выполнения плана, изменения показателя от начала к концу периода), удельные веса (для изучения структуры показателей), коэффициенты (для характеристики, например, оборачиваемости оборотных средств и т.д.), индексы (применяются для характеристики темпа роста продаж, изменения цен, производительности труда и др.).

Удельные показатели являются относительными, производными от соответствующих объемных показателей. Удельными показателями можно считать: выработку на одного работника, товарные запасы в днях оборота, уровень издержек на рубль продаж и др. Широко применяются в экономических расчетах и другие относительные величины, характеризующие выполнение плана, структуру, динамику, интенсивность развития.

Показатель структуры (удельный вес) - показывает относительную долю составного элемента в общей сумме.

Абсолютный прирост – это разность между последующим и предыдущим значениями показателя (цепные) или начальным значением (базисные). Цепной абсолютный прирост характеризует последовательное изменение показателей, а базисный абсолютный прирост – изменение нарастающим итогом.

Абсолютный прирост показывает, на сколько абсолютных единиц изменился данный уровень по сравнению:

• с предыдущим уровнем при цепном способе;
• с начальным уровнем при базисном способе.

Между цепным и базисным абсолютным приростом существует взаимосвязь – сумма цепных дает соответствующий базисный абсолютный прирост. За весь период, описываемый рядом, абсолютный прирост выразится как разность между последним и первым уровнем ряда. Абсолютный прирост может быть как положительным, так и отрицательным и обязательно имеет единицы измерения и размерность.

Относительными показателями также являются темпы роста и прироста, характеризующие динамику изменения показателя. Темп роста – это отношение последующего значения показателя к предыдущему (цепные темпы роста) или постоянному, принятому за базу сравнения (базисные темпы роста).

Цепной способ характеризует последовательное изменение, а базисный способ – изменение нарастающим итогом. Между цепными и базисными темпами роста существует взаимосвязь – произведение цепных темпов роста дает соответствующий базисный темп роста. Темп роста может выражаться в коэффициентах или в процентах.

Темп прироста показывает, на сколько процентов изменяется данный уровень по сравнению:

• с предыдущим уровнем ряда при цепном способе;
• с базисным, начальным уровнем ряда при базисном способе.

Темп прироста обычно выражается в процентах и показывает, на сколько процентов увеличился или уменьшился текущий уровень по сравнению с предыдущим (базисным). Базисным периодом может считаться первый год деятельности организации, предыдущий год и др.

Кроме абсолютных и относительных величин в анализе хозяйственной деятельности используются средние величины . Они применяются для обобщенной характеристики группы однородных явлений по количественному признаку, то есть одним числом характеризуют всю группу объектов.

Каждый из рассмотренных показателей имеет определенный смысл и свое значение для контроля и анализа. Рассмотренные отдельно, они имеют определенную ограниченностью, но экономический анализ предполагает комплексное, системное использование показателей.

Только при этом условии можно всесторонне и объективно исследовать хозяйственную деятельность организация в той или иной области и работу организации в целом.

От размера кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендная плата, размер выкупной стоимости для публичных земельный участков и т. д. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то необходимо выяснить, каким способом установлена эта стоимость:

• оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки;
• на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённой группы объектов.

Стоимость определена оценщиком

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, и если её недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в зависимости от категории земли и её расположения осуществляется (п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316):

• на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки;
• на основе капитализации расчётного рентного дохода;
• исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость участка, но и сведения об удельном показателе (за один кв. м) - кадастровой стоимости конкретного земельного участка, разделённой на его площадь.

До нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оценённого участка в результате раздела или выдела.

Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как нормативно-правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, потому что результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды рассматривают как нормативно-правовой.

Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативно-правового акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа.

Ещё раз подчеркнём, что для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции - Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Акты такого рода, как правило, оспариваются не полностью, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку выявлены нарушения при проведении оценки, это ставит под сомнение результаты оценки в целом и может привести к признанию недействующим нормативного акта в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то оспаривать следует действия кадастрового органа в порядке статей 27, 29 АПК РФ, т. е. в арбитражном суде.

Кадастровые органы вносят сведения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) чисто механически, перенося в него кадастровую стоимость, указанную в отчёте об оценке, утверждённом актом органа исполнительной власти субъекта РФ.

Итак, если в ГКН внесена не та цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа можно признать незаконными.

Кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Этот вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённых групп назначения объектов и территориальных единиц. Метод применяется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оценённых по первому варианту.

Для определения кадастровой стоимости участка с помощью удельного показателя кадастровый орган определяет, к какой группе по назначению и местоположению он относится, а затем умножает удельный показатель этой группы на площадь участка, как установлено Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222). Впрочем, в этом же порядке определяется кадастровая стоимость иных объектов (приказ Минэкономразвития России от 18.03.11 № 113).

При определении кадастровой стоимости на основе удельных показателей кадастровый орган более свободен в принятии решений, следовательно, увеличивается риск неправильного определения кадастровой стоимости по причине ошибки специалиста кадастрового органа.

В данном случае возможно оспаривание действий кадастрового органа в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ в связи с использованием неправильного удельного показателя при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.06.09 № 21/09 указал, что арбитражным судам подведомственны дела об оспаривании действий государственных органов (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), а нарушение допустил именно кадастровый орган, т. е. неправильно применил акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости.

Надо иметь в виду, что кадастровая стоимость устанавливается и применяется на будущее время, т. е. вернуть уже уплаченные платежи за прошлые периоды невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11).

Таким образом, если до утверждения новых результатов кадастровой оценки остаётся не так много времени, то нет смысла оспаривать старые результаты.

Итак, действия кадастрового органа оспариваются по правилам главы 24 АПК РФ. При этом следует помнить о том, что такое требование можно заявить в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Однако в зависимости от конкретных обстоятельств спор, в котором заявлены требования о признании действий незаконными, должен рассматриваться в порядке искового производства. Следовательно, применяется общий срок исковой давности три года.

Так, ВАС РФ указал, что уточнение кадастровой стоимости, группы видов разрешённого использования и среднего удельного показателя должно происходить в порядке искового производства, поскольку споры, связанные с определением вида разрешённого использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей в сфере не только налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Таким образом, они рассматриваются по общим правилам искового производства, независимо от того, что причиной спора стали действия органов кадастрового учёта (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11).

Если кадастровый орган при определении кадастровой стоимости участка, который образован путём выделения, применяет средний удельный показатель для кадастрового квартала вместо удельного показателя преобразуемого участка, то он нарушает нормативные положения (п. 2.1.18 Методических указаний № 222) и следует ставить вопрос об оспаривании действий.

Если же кадастровый орган неправильно определил стоимость вследствие ошибочной квалификации назначения объекта, то такое требование рассматривается в порядке искового производства (при этом неправильность определения должен доказывать истец).

Есть ещё один способ, который представляется наиболее оптимальным, - добиться пересмотра кадастровой стоимости или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это не обжалование и не оспаривание, его можно применять и тогда, когда определена стоимость конкретного участка, и тогда, когда стоимость рассчитана по удельному (среднему удельному) показателю.

Государственная кадастровая оценка - это оценка массовая, которая направлена на установление рыночной стоимости оцениваемых объектов. Разумеется, она менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка, поскольку не учитывает всех характеристик объекта. При массовой оценке даже простой осмотр объекта не обязателен.

Таким образом, индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Заявитель не оспаривает ни достоверность кадастровой стоимости, ни законность нормативного акта о её утверждении, ни действий кадастрового органа. Следовательно, эти вопросы не входят в предмет доказывания по делу.

Представляется, что этот способ - пересмотр кадастровой стоимости - удобен ещё и потому, что истцу не приходится доказывать незаконность нормативного акта или действия государственного органа, а также неправильность кадастровой оценки. Истец должен быть готов доказать основное - достоверность индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости, т. е. то, что представленный им отчёт об оценке рыночной стоимости является более справедливым и корректным, нежели результат государственной кадастровой оценки.

Для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

Если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. А вот если произошла техническая ошибка и в кадастр попала не та стоимость, которая была определена в акте, то действия кадастрового органа можно обжаловать.

Индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Константин БУШУЕВ, эксперт ООО «Правовая оценка»